Cartilha de Reforma em Condomínio
A reforma de um imóvel sempre gera problemas, custos inesperados, serviços adicionais e mais uma grande variedade de adversidades que tiram o sono dos proprietários e esvaziam seus bolsos.
Cuidados preliminares podem minimizar os problemas, diminuir os custos, evitar a necessidade de contratar serviços adicionais, enfim melhorar o sono do proprietário.
1 – Definir “o que quero fazer”
Toda reforma deve ser pensada e repensada antes do início. A perfeita definição de “o que quero fazer” evitam futuras modificações no decorrer das obras com aumento de custos e prazos.
Sempre existe a diferença entre o que quero fazer e o que pode ser feito.
O que quero fazer depende das necessidades e expectativas pessoais.
O que pode ser feito depende das condições do imóvel, das características técnicas, das intervenções nos sistemas construtivos e da disponibilidade de recursos. Logicamente que toda decisão depende do tamanho e complexidade dos serviços. Muitas vezes a presença de engenheiro nessa etapa pode ser determinante ao sucesso do empreendimento, principalmente no que tange à segurança e estabilidade da construção, viabilidade técnica, viabilidade econômica (obra dentro do bolso e dos prazos). O engenheiro pode ser contratado na modalidade hora técnica, ocasião em que esclarece suas dúvidas e pode emitir um relatório da visita técnica, com as devidas orientações e conclusões técnicas obtidas ao longo da visita.
Definido “o que quero fazer” deve-se planejar “como fazer”.
2 – Planejamento do “como fazer”
Já definido que será executada a reforma devem-se seguir algumas etapas:
2.1 – Há necessidade de projeto?
O projeto, além de dar as diretrizes de obra e especificar serviços e materiais, serve como documento para futuras intervenções e verificação futura das modificações já efetuadas.
Sempre que houver remoção e/ou construção de paredes, alterações da rede elétrica e hidrossanitária, alterações estruturais, modificações na estrutura da cobertura, aumentos significativos de carga, instalação de equipamentos especiais e outros, são necessários projetos.
Deve ser parte integrante do projeto: memorial descritivo, especificações de materiais e serviços, plano de trabalho, memorial das interferências nos sistemas construtivos (estrutural, elétrico e hidrossanitário).
2.2 – Há necessidade de laudo de reforma?
Em todos os serviços que ofereçam riscos aos trabalhadores e/ou moradores, que interfiram nos sistemas construtivos, que provoquem sobrecarga na estrutura ou nas redes elétrica e hidrossanitária, modifiquem qualquer sistema construtivo, haja grande fluxo de material e de mão de obra e outros, há necessidade, obrigatoriamente, do laudo de reforma.
2.3 – Há necessidade de responsável técnico acompanhando a obra?
A norma de reforma determina a necessidade de acompanhamento com anotação de responsabilidade técnica para os serviços de importância, inclusive há em anexo uma planilha elucidativa, com diversos serviços em que é necessário o desenvolvimento dos serviços por um profissional habilitado.
Sempre que houver sobrecarga, remoção de paredes, mudanças nas cargas elétricas, mudanças na rede hidrossanitária, instalação de equipamentos e outros deve haver o acompanhamento de responsável técnico e anotação de responsabilidade técnica.
2.4–Há necessidade de plano de obra?
O plano de obra em condomínios é necessário até para serviços simples que dispensam projeto e acompanhamento por responsável técnico.
O plano de obra, além dos elementos técnicos, deve prever: prazo, pessoal que terá acesso ao condomínio, carga, descarga e estocagem de materiais, plano de descarte de resíduos e descrever todas as interferências (se houverem) nos sistemas construtivos.
2.5 – Como escolher os materiais e a mão de obra?
Para que se obtenha o resultado pretendido deve ser lembrado o ditado popular que diz: “não adianta dar o melhor tecido para o pior alfaiate, como também não adianta dar o pior tecido para o melhor alfaiate”, não te terá o resultado pretendido. Isto deixa claro que tanto a escolha do material quanto da mão de obra devem ter suas qualidades perfeitamente definidas no planejamento da obra.
Em referência aos materiais a serem aplicados, deve ser verificado se os mesmos são apropriados para o uso, além de que a escolha de materiais com nome e reputação no mercado já é um ponto positivo. Entretanto, alguns fabricantes têm, em suas linhas, produtos populares (com baixo custo e com durabilidade e resistências inferiores) até produtos de alto padrão.
Em referência à mão de obra, ver se existem referências onde possa buscar informações quanto à confiabilidade, prazos e qualidade dos serviços.
3 – Devo comunicar ao síndico e obter liberação para execução das obras?
Conforme determina a norma NBR 16.280 da ABNT, todas as obras e serviços terceirizados devem ser comunicados e autorizados pelo síndico, o qual pode exigir um laudo de reforma e deve aprovar o plano de entrada e saída de materiais e pessoal, bem como comunicar aos demais condôminos as datas previstas de início e término dos serviços.
4 – Quem deve acompanhar as obras?
4.1 – Proprietário e companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)
O proprietário deve acompanhar os serviços, observando:
- Fiel cumprimento aos projetos (se houverem);
- Fiel cumprimento ao plano de obras (se houver);
- Não permitir sobrecarga em lajes (depósito de materiais concentrados);
- Não permitir quebra, furos ou desbastes em vigas e pilares, a menos que esteja previsto no laudo de reforma e detalhados os procedimentos a serem adotados;
- Não permitir uso de equipamentos (tipo rompedor) não previstos no laudo de reforma;
- Controlar se os materiais aplicados estão de acordo com o planejado;
- Exigir cumprimento dos prazos previstos.
4.2 – Síndico em companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)
O síndico deve ter livre acesso às obras e ficar atento a:
- Fiel cumprimento aos projetos (se houverem);
- Fiel cumprimento ao plano de obras (se houver);
- Não permitir sobrecarga em lajes (depósito de materiais concentrados);
- Não permitir quebra, furos ou desbastes em vigas e pilares, a menos que esteja previsto no laudo de reforma e detalhados os procedimentos a serem adotados;
- Não permitir uso de equipamentos (tipo rompedor) não previstos no laudo de reforma;
- Controlar se os materiais aplicados estão de acordo com o planejado;
- Exigir cumprimento dos prazos previstos;
- Determinar controle de acesso e saída do pessoal de obra;
- Determinar controle no recebimento, estocagem de materiais e descarte dos resíduos;
4.3 – Comissão de obras em companhia do engenheiro responsável pela obra (se for o caso)
O condomínio pode nomear uma comissão de obras que desempenhará as funções do síndico.
5 – Conclusão das obras
5.1 – Proprietário
- Comunicar ao síndico;
- Apresentar termo de encerramento de obra, onde informe quaisquer alterações que porventura interfiram no manual de uso, operação e manutenção da edificação;
- Entregar ao síndico cópia de todos os projetos, anotações de responsabilidade técnica, memorias descritivos e termos de garantia, usados no desenvolver das obras.
5.2 – Síndico
- Cancelar todas as autorizações de acesso de pessoal e materiais;
- Juntar toda documentação recebida aos arquivos com os projetos da edificação;
- Comunicar aos condôminos o encerramento das obras e autorizações de acesso.
Extraído do Blog “Vistoria & Laudo” em https://vistoriaelaudo.blogspot.com.br/2014/07/cartilha-de-reforma-em-condominio.html